结合中国房地产的实际说明有哪些因素影响房地产市场?

1. 结合中国房地产的实际说明有哪些因素影响房地产市场?

　　影响房地产市场的因素有：
　　(1)城市产业结构影响市场。
　　随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。
　　(2)政策变化影响市场需求。
　　房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。
　　(3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。
　　城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。
　　(4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。
　　房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。
　　(5)城市土地供应对市场需求变化的影响。
　　房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。

2. 请结合目前房地产开发与经营的实际情况，论述房地产在国民经济中的地位和作用。

全球金融危机愈演愈烈，世界各主要经济体系都推出巨额资金刺激经济计划，试图救经济、保增长、促就业。中国自2008年11月5日以来，也推出4万亿巨额刺激经济计划，陆续出台十个行业振兴计划。但全球金融危机仍未见底，并已经向全球经济危机转化。中国经济下行压力加大，一月份CPI降至1％，PPI降至－3.3％，通缩的风险依然存在。在这样的背景下，保增长、扩内需、调结构、保就业、促稳定，成为中国近期的中心工作。作为构成经济增长三大发动机主力的房地产业的振兴，不仅符合科学发展观的要求，而且可成为保持经济持续较快增长的主要拉动力量。
房地产在国民经济中的支柱地位和作用
房地产业对经济增长的贡献1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到2007年，房地产行业增加值从3454.5亿元上升为11854.3亿元，年均增长14.7％，高于国民生产总值的增长速度。1998年到2007年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率从6.32％上升到11.56％，年均9.15％。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到2007年房地产开发投资对GDP增长的间接贡献率从8.71％上升到15.93％，年均12.61％，房地产开发投资对GDP增长直接贡献率加间接贡献率由1998年的15.03％上升为2007年的27.49％，成为对经济增长贡献最大的产业。要消除全球金融危机对中国经济增长的负面影响，刺激经济增长首先要房地产繁荣，房地产投资每增加1％，就可贡献0.275个百分点的GDP增长率。房地产业对经济增长的巨大贡献源于房地产是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动力量。

3. 房地产投资对经济增长的影响有很多,请择其一详细说明

高房价对经济增长的影响作用不是直接的，直接的影响是正面的，至少会增加GDP，刺激投资。
再次，一个国家的经济不仅仅只是投资，也不仅仅只关注总量，经济构成结构对整个国家经济的影响才是关键。【摘要】
房地产投资对经济增长的影响有很多,请择其一详细说明【提问】
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房地产对经济增长的主要作用是促进【回答】
高房价对经济增长的影响作用不是直接的，直接的影响是正面的，至少会增加GDP，刺激投资。
再次，一个国家的经济不仅仅只是投资，也不仅仅只关注总量，经济构成结构对整个国家经济的影响才是关键。【回答】

4. 假如房地产遇冷，什么行业会替代房地产成为老百姓的新投资目标？

投资房地产的最佳时机已经过去了，现在的房地产遇到了瓶颈；接下来股市会代替房地产成为老百姓的投资新目标。
因为我国有两大市场含金量非常高，其一是楼市，其二是股市，只有这两个行业才能才能容纳巨大的资金，才能让市场热钱有投资的价值。
随着过去十几年时间，房地产行业走出了大牛市，房价已经涨高了，存在巨大的泡沫，既然有泡沫必然会挤破泡沫，让房地产回归价值，让房子回归居住的功能，而不会让房子成为投机的商品，成为某些人的提款机。
既然楼市已经遇冷了，那市场的热钱会流出房地产，这些热钱必然会寻找下一个具有投资价值，能容纳这些巨大资金，而且又有赚钱效应的市场。所以这些热钱唯一可以选择的就是投资股市，股票市场才能替代房地产的一切。
要知道A股市场已经整整跌了十几年，整整熊了十几年，同时也成长了十几年。现在的A股跟十几年前的股市同样是今非昔比了，已经具有投资价值了，而且是在全球股票市场当中最具有投资价值的市场。
其实我们可以从一份数据可以举证未来股市是可以替代房地产，成为老百姓的新投资目标，这份数据就是股票市场的A股总投资者数量。
如上图，这是截止2020年5月份的数据，截止目前已经约有1.66亿投资者，同比上个月新增8.45%，5月份新增投资者数量为121.41万人，同比增长5.34%，这个数据都是同比大幅增长。
从这份数据可以得知，目前的A股市场有有1.66亿投资者，我国有3亿多家庭，平均每个家庭已经有1个人炒股或者接触股市了。同时也得知越来越多的投资者进入股市，平均每个月新增投资者120万，牛市高峰期的时候一个月全国新增高到近400万人，可想而知进来股市的老百姓是越来越多了。
我们可以反思维来分析，如果大家都不看好股票市场的话，每个月都会有这么多投资者入场吗？而这些投资者大部分都是个人投资者，机构投资者占比寥寥无几，A股投资者主要是个人为主，而这些个人投资者都是老百姓为主。

根据2020年的房地产环境，以及根据股票市场的分析，综合两大市场进行深入了解，房地产已经失去了投资价值，即使有投资价值利润空间非常小了，无法吸引这些超大资金的兴趣了。
随着股票市场越来越成熟，投资者越来越多了，这些市场热钱必然会进入股市，想要通过股票市场赚大钱，只要超大资金进入股市，让股市得出资金的补充，直接推高股市，提高股票市场的赚钱效应，必然也会吸引更多老百姓炒股，成为老百姓投资的新目标。

5. 当前的房地产宏观调控措施对房地产开发商在融资方面有哪些影响?

从小到一个房地产的投资项目到整个房地产行业，金融杠杆是与其密不可分，也就是说，我作为一个开发商，当凭个人企业或公司的现金流是无法操纵整个项目的运行的，那么我只能通过三个渠道来，当然一开始我要有自有资金，一是通过银行贷款，二是通过房屋预售，三是通过外商投资，第三点就目前中国的房地产市场来说是较少的。先看银行贷款，在从2010年的宏观调控开始下变伴随着货币政策的调整，其中加息和调准备金率是其两大主题，不断调高的准备金率，会逐渐把大量的银行贷款冻结，导致贷款紧张，前面说过，开发商是无法通过自有资金来使得整个项目运作的，因为一个投资项目往往上千万或上亿，即使自有资金充足也要利用金融杠杆才是正确的投资策略，那么，大量的银行贷款被冻结，即导致开发商贷款难，银行贷款的门槛更高或延迟贷款等等，所以开发商的资金链开始紧张，另外，从购房人来看，买房子往往也要通过银行贷款，在银行贷款难的情况下，不仅是开发商难以借到钱，普通百姓也不例外，那么借不到钱我怎么买房子呢？说到这里，还要结合限购，在限购之下， 大量的刚需，即自主需求，还有投资需求都被抑制住，真正想房子的人也好，想炒楼花的人也好，都被限购令中的条件所限制，这样以来，在双重夹击之下，必导致房地产市场有大量的库存。故在限购之下，开发商的房子卖不出去，预售款拿不到；在限贷之下，开发商难以从银行贷款，这样一来，开发商的资金链被逐渐紧张甚至断裂，没有足够的资金开始对另一个项目的投资，没有资金的不断周转，贷款也就难以偿还，因此负债率也就高企。

6. 如何正确看待投资性需求,对房地产的影响

从刚性需求、次刚性需求和投资性需求看待中国商品住宅
　　市场09年的潜在刚性需求增速达到了过去6年中的一个峰值，这也部分解释了为什么我们从今年年初到现在看到了刚性需求出现的高爆发。2010年的潜在刚性需求增长可能面临一定的回落，但是2010年其增长速度又将创历史新高。如果投资性需求不进入市场，那么2009年和2010年的商品住宅销售增速分别为25%和13%。但事实上，我们认为投资性需求从今年三季度开始可能大量进入地产市场，因此今年和明年的地产销售增速都可能显著的高于25%和13%。
　　关于不同地区/城市住宅市场的，租金收益率和月供收入比的讨论
　　从房价相对租金增长的速度上看，尽管其相对涨幅指数在09年一季度已经回到了一个很低的位置，但是全国住宅租金收益率的绝对水平也只是回升到07年一季度的水平，离历史高点还有很长的距离。有五个城市的相对涨幅指数明显没有回落到位，它们分别是：北京、太原、银川、西宁和长春，从买入住宅并持有获得租金收益的角度出发，这些城市的平均回报水平相对偏低。
　　由于房价的调整和大幅减息，从08年四季度开始，全国平均月供收入比急剧下跌，已经回落到05年之前的水平。急剧回落的月共收入比使得居民购房负担大为减轻，这也能够部分解释最近几个月刚性需求的急剧爆发。
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7. 请结合目前房地产开发与经营的实际情况,论述房地产在国民经济中的地位和作用

全球金融危机愈演愈烈，世界各主要经济体系都推出巨额资金刺激经济计划，试图救经济、保增长、促就业。中国自2008年11月5日以来，也推出4万亿巨额刺激经济计划，陆续出台十个行业振兴计划。但全球金融危机仍未见底，并已经向全球经济危机转化。中国经济下行压力加大，一月份CPI降至1％，PPI降至－3.3％，通缩的风险依然存在。在这样的背景下，保增长、扩内需、调结构、保就业、促稳定，成为中国近期的中心工作。作为构成经济增长三大发动机主力的房地产业的振兴，不仅符合科学发展观的要求，而且可成为保持经济持续较快增长的主要拉动力量。
　　一、房地产在国民经济中的支柱地位和作用
　　(一)房地产业对经济增长的贡献1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到2007年，房地产行业增加值从3454.5亿元上升为11854.3亿元，年均增长14.7％，高于国民生产总值的增长速度。1998年到2007年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率从6.32％上升到11.56％，年均9.15％。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到2007年房地产开发投资对GDP增长的间接贡献率从8.71％上升到15.93％，年均12.61％，房地产开发投资对GDP增长直接贡献率加间接贡献率由1998年的15.03％上升为2007年的27.49％，成为对经济增长贡献最大的产业。要消除全球金融危机对中国经济增长的负面影响，刺激经济增长首先要房地产繁荣，房地产投资每增加1％，就可贡献0.275个百分点的GDP增长率。房地产业对经济增长的巨大贡献源于房地产是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动力量。

8. 未来，我国房地产市场投资将有阶段性见顶回落，具体表现是

未来，我国房地产市场投资将有阶段性见顶回落，具体表现是（）。
A.
土地市场降温明显
B.
溢价率进入“零增长区间”
C.
房价大幅下跌，消费者购买热情不高
D.
土地流拍情况仍在继续未来，我国房地产市场投资将有阶段性见顶回落，具体表现是（）。